- MT500 - 2009
- Edwin Donkers
- Herman van Heusden
Corio – ‘why people buy’ – speelt in op verzorgingsgebieden
Corio is als succesvolle beursgenoteerde Europese vastgoedonderneming gespecialiseerd in het realiseren, verhuren en managen van stedelijke winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. Corio voert het management van zijn winkelcentra geheel in eigen beheer uit. Lokale teams zorgen voor een optimaal gebalanceerde wisselwerking tussen het centrum en zijn verzorgingsgebied.
Wat maakt de Corio-formule zo succesvol? CEO Gerard Groener: “Onze slogan ‘Why people buy’ geeft ons uitgangspunt kernachtig weer. We willen met onze winkelcentra dominant in verzorgingsgebieden aanwezig zijn, omdat we op die manier een positieve invloed kunnen uitoefenen op de omgevingsfactoren die kunnen bijdragen aan het succes van de winkelcentra. Een winkelcentrum is in onze optiek meer dan een toevallige bundeling van winkels; het heeft ook een sociale functie. Er bestaat een natuurlijke wisselwerking tussen de mensen die wonen en werken in een bepaald verzorgingsgebied en het winkelcentrum. Wij beschouwen het als onze taak om die wisselwerking te optimaliseren met uitgebalanceerde activiteiten die positief bijdragen aan het maatschappelijke verkeer. Daarbij houden onze lokale teams uiteraard rekening met de plaatselijke kenmerken van het verzorgingsgebied. We streven naar een evenwicht tussen de functies in het verzorgingsgebied en het centrum als hart van die gemeenschap. Daar horen ook cultuur, vermaak en veiligheid bij. Bezoekers gaan het centrum dan zien als een plek waar ze elkaar ontmoeten, waar ze prettig verblijven en waar ze terugkomen. Dat uitgangspunt vertalen wij lokaal naar een planmatige opzet, waardoor de winkelcentra meer bezoekers trekken en een hogere omzet genereren.”
Goede mix
“We hebben veel informatie over bijvoorbeeld het besteedbare inkomen, de voorkeuren voor vrijetijdsbesteding, de cultuur en het opleidingsniveau van de mensen in de verzorgingsgebieden. Dat is de basis van een goede mix van functies en activiteiten. Zo organiseren onze plaatselijke teams evenementen als sporttoernooien en faciliteren ze medische check-ups en banenmarkten. Op cultureel gebied organiseren we regelmatig grote film- en muziekfestivals, die veel publiek trekken en de plaatselijke middenstand veel extra omzet opleveren. Het jaarlijkse zomermuziekfestival in ons Italiaanse winkelcentrum Le Gru in Turijn is hier een goed voorbeeld van. Dit soort activiteiten versterkt aan de ene kant de onderlinge binding van de buurtbewoners en trekt aan de andere kant veel bezoekers van buitenaf, waardoor de winkeliers aanzienlijk hogere omzetten draaien. In Nederland wordt met onlineconsumentenpanels de waardering van die activiteiten onderzocht, zodat we een goed beeld krijgen van de effecten van de inspanningen en inzicht krijgen in verbetermogelijkheden. De vraagstelling kan gaan over hoe schoon en veilig het winkelcentrum is, maar ook specifiek over welke winkels er nog ontbreken. Tegelijkertijd onderhouden we nauwe contacten met de plaatselijke overheden, zodat we gezamenlijk kunnen optrekken bij het bereiken van de beste omstandigheden voor een bepaald verzorgingsgebied.”
Grondige kennis
Vanwaar de keuze voor lokale teams? Groener: “Dat is een zeer bewuste keuze, omdat een decentrale aanpak in ons geval veel beter werkt dan een centraal aangestuurde organisatie. Voor onze organisatie geldt dat juist de lokale successen bepalend zijn voor het succes van de onderneming als geheel. Met andere woorden: of een plaatselijk winkelcentrum het goed doet, staat of valt met de grondige kennis van alle aspecten van het primaire verzorgingsgebied waarin dat winkelcentrum zich bevindt. Al onze lokale teams beschikken over die grondige kennis. Om die reden geven we ze veel vrijheid van handelen, die vanzelfsprekend gepaard gaat met een grote individuele verantwoordelijkheid. Deze werkwijze kan alleen maar succes hebben als er binnen de organisatie sprake is van de grootst mogelijke transparantie. Daarnaast dient er tussen het centrale management en de lokale teams een groot wederzijds vertrouwen te zijn. Gezien de relatief gunstige financiële resultaten in de afgelopen jaren kunnen we vaststellen dat we er goed in zijn geslaagd de voorwaarden te scheppen voor een succesvolle uitbouw van onze activiteiten.”
Goed voorbeeld
Corio besteedt veel aandacht aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Wat zijn de belangrijkste kenmerken daarvan? Directeur Strategie & Acquisitie Francine Zijlstra: “We bouwen ons mvo-beleid op drie pijlers: het sociaal-culturele aspect, onze milieuverantwoordelijkheid en economische duurzaamheid. Het sociaal-culturele aspect is al uitvoerig aan bod gekomen; dat vormt het hart van onze activiteiten. Voor wat betreft onze milieuverantwoordelijkheid zijn we ons ervan bewust dat we die maar voor een deel kunnen beïnvloeden. We kunnen individuele winkeliers bijvoorbeeld niet voorschrijven hoeveel verlichting zij in hun winkels mogen hebben. Wel stellen we bij de bouw en inrichting van een nieuw of vernieuwd winkelcentrum strenge eisen aan het gebruik van duurzaam en energiezuinig materiaal. We meten de effecten van onze milieumaatregelen en delen die met de winkeliers, zodat ze zelf kunnen concluderen dat je met de inspanningen die wij verrichten wel degelijk besparingen kunt realiseren. Aan de hand daarvan hopen we uiteraard dat zij het goede voorbeeld volgen. Niet alleen omdat het besparingen oplevert, maar ook omdat ze zich daarmee kunnen onderscheiden. We merken dat met name de grote internationale ketens zich steeds bewuster zijn van hun milieuverantwoordelijkheid en concrete maatregelen nemen. Het derde aspect, economische duurzaamheid, gaat zowel over de retailmix als over de structuur van de gebouwen. Corio bezit het vermogen om snel in te spelen op veranderingen in consumentengedrag. We bouwen dan ook winkelcentra die we snel en eenvoudig kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden. Juist het adequaat inspelen op veranderingen bepaalt voor een belangrijk deel ons succes.”
