Groen vastgoed rendeert

Rudolf Hagendijk, George van Hooydonk
MN

Pensioenuitvoerder en vermogensbeheerder MN investeert voor zijn grootste opdrachtgever PMT voortvarend in verduurzaming van de vastgoedportefeuille. In weerwil van het negatieve sentiment op de Nederlandse vastgoedmarkt levert dit een goed en stabiel rendement op. Financieel én maatschappelijk.

“Duurzaam investeren wordt ten onrechte nog vaak geassocieerd met wél sociaal verantwoord, maar niet renderend”, stelt Ruud Hagendijk, voorzitter van de Raad van Bestuur van MN. “Wij tonen samen met onze opdrachtgevers aan dat duurzaam investeren wel degelijk een goed rendement kan opleveren. Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en die van onze opdrachtgevers is het dan ook logisch dat wij samen met onze grootste opdrachtgever Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) de verduurzaming van onze vastgoedportefeuille ter hand nemen.”

‘Nederlands vastgoed biedt een stabiele stroom aan inkomsten’

Laag risicoprofiel

Hagendijk poneert zijn stelling vanuit het nieuwe kantoorgebouw in Den Haag, waarin MN sinds kort zijn intrek heeft genomen. Hoewel, nieuw? “Dit gebouw is inmiddels veertig jaar oud”, aldus George van Hooydonk, Hoofd Nederlands onroerend goed van MN. “Toen bekend werd dat wij op zoek waren naar nieuwe huisvesting, stonden projectontwikkelaars in de rij om ons een schitterend nieuw gebouw op een prachtige locatie aan te bieden. We hebben echter bewust gekozen voor een veertig jaar oud gebouw, dat we vervolgens volledig hebben gerenoveerd en verduurzaamd. Daarmee wilden we met betrekking tot onze duurzaamheidsbeginselen zelf het goede voorbeeld geven. Die beginselen hanteren we al meerdere jaren voor onze beleggingen, en steeds actiever ook voor onze vastgoedportefeuille. Dat doen we in nauwe samenwerking met PMT, dat al sinds 1948 in Nederlands vastgoed belegt en weet dat vastgoed inherent duurzaam is en een relatief laag risicoprofiel heeft. De verduurzaming die wij nu beogen zit ’m vooral in het isoleren van de bestaande woningportefeuille, waarmee we het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woningen aanzienlijk terugdringen.”

Duurzaam rendement

Er is de laatste tijd veel onrust op de vastgoedmarkt. Vastgoedinvesteringen zouden te risicovol zijn en niet rendabel. Waarom investeren MN en PMT dan toch pensioengeld in Nederlandse woningen, kantoren en winkelpanden? Hagendijk: “Investeren in Nederlands vastgoed levert een minstens even goed rendement op als andersoortige investeringen. Dat geldt niet alleen voor de waardeontwikkeling op de lange termijn van het onroerend goed zelf, maar ook voor de constante en stabiele kasstroom in de vorm van huuropbrengst. Bovendien zit er in huurcontracten meestal een CPI-indexatie, waardoor de rendementen gekoppeld zijn aan de inflatie. Dat is voor pensioenfondsen een belangrijke component. Door nu bovendien te investeren in verduurzaming van het bestaande onroerend goed, verhogen we de waarde daarvan. Uit onafhankelijk onderzoek blijkt dat verduurzaming voor gemiddeld circa 3,5% meer marktwaarde zorgt. Daarnaast kan aan huurders een bescheiden huurverhoging worden gevraagd. Of huurders massaal akkoord zullen gaan met de renovaties en de daaraan gekoppelde lichte huurverhoging is overigens nu nog niet zeker.”

Voordelen voor huurders

Hagendijk vervolgt: “De eerste pilotprojecten – 60 eengezinswoningen in Amersfoort (energielabel D) en 35 eengezinswoningen in Oegstgeest (G- tot F-label) – geven echter aan dat de welwillendheid bij bewoners er zeker is. Want uiteindelijk zijn vooral ook zij gebaat bij de verduurzaming. Woningisolatie levert immers veel meer wooncomfort op. En, zeker niet onbelangrijk, het leidt tot een lagere energierekening voor de huurders. Daarmee wordt de huurverhoging voor een belangrijk deel weer terugverdiend. Het is wel van belang om de bewoners nauw bij de projecten te betrekken. Gedegen communicatie met bewoners maakt daarom expliciet deel uit van de overeenkomst met onze bouwpartner.”

Van Hooydonk: “Een andere gunstige kant van het verhaal is dat investeren in Nederlands vastgoed in het algemeen goed is om de economische malaise te dempen. Nu de woningmarkt voor een groot deel stilligt en nieuwbouw nog maar mondjesmaat plaatsvindt, zijn juist de voortgaande investeringen door PMT van groot economisch belang. Pensioenfondsen beschikken via premies over stabiele inkomsten, waardoor juist zij kunnen investeren in duurzame nieuwbouwprojecten en verduurzaming van bestaand onroerend goed. Investeren in vastgoed creëert enerzijds een verhuisketen en geeft anderzijds een impuls aan de werkgelegenheid. Er worden immers meerdere bedrijfstakken geactiveerd: onderhoudsbedrijven, woninginrichtingzaken en aannemers. En niet te vergeten installateurs zoals loodgieters en elektriciens, die deel uitmaken van de achterban van PMT.”

Behalve woningen heeft PMT ook kantoorgebouwen en winkelpanden in bezit. Hoe staat het met de verduurzaming van die objecten? Van Hooydonk: “MN kijkt ook kritisch naar de duurzaamheid van de kantorenportefeuille van PMT. Uit een aantal studies blijkt dat er veel voordeel te behalen is uit het verduurzamen van kantoren. Door het verkopen van verouderde kantoorgebouwen en het aankopen van nieuwe wordt de portefeuille stapsgewijs verduurzaamd. Daarnaast zullen we een aantal bestaande kantoorgebouwen verduurzamen, te beginnen met een aantal kantoorgebouwen uit de periode 1980 tot 2000. Die moeten na de operatie uitkomen op minimaal label C. We hebben ook gekeken of we de winkelportefeuille van PMT kunnen verduurzamen, maar hiervoor zijn de mogelijkheden vooralsnog te beperkt. Niettemin zijn onze ambities met betrekking tot de reductie van de totale CO2-uitstoot substantieel: 4,5 duizend ton per jaar door dalende stookkosten in het woningsegment en nog eens een mogelijke reductie van 525 ton per jaar bij verduurzaming van de kantorenportefeuille.”